Как собственнику продать квартиру без привлечения посредников

Самостоятельная продажа недвижимости в Беларуси – сложный процесс, требующий от неподготовленного собственника знаний и времени. По этой причине продавцы на начальном пути часто пользуются услугами агентств недвижимости. Оставшаяся часть выбирает самостоятельный путь, не прибегая к услугам третьих лиц.

Особенности самостоятельной продажи недвижимости

Желание продать квартиру без посредников – доступный вариант тем, кто планирует провести чистую продажу недвижимого имущества без связующих цепочек. В этой ситуации, предварительно подготовив документацию и урегулировав юридические аспекты, можно не сомневаться в удачном проведении сделки.

При участии в цепочке сделок с недвижимостью или альтернативной продаже квартиры, без привлечения услуг риэлтеров не обойтись. Сторонняя юридическая поддержка в регулировании правильности составления документации и удержания противоположной стороны поможет рассчитывать на последующую удачность сделки. В противоположной ситуации, не используя услуги риэлтера, потребуется самостоятельно заниматься перечисленными делами.

Отмечая минусы самостоятельной продажи недвижимости, выделим нескончаемые звонки от агентств. В этой ситуации даже упоминания в описании объявления не помогут по причине, что настойчивые риэлтеры доступными способами постараются подписать договор, убеждая в скорой сделке или найденном мифическом клиенте. В любом случае рекомендуем заранее подготовить новую сим-карту, которую после проведения сделки, можно с легкостью выбросить.

Этапы самостоятельной продажи                           

Решив продать квартиру без посредников, пользуемся пошаговой инструкцией:

• Определить условия продажи

Предварительный этап для самостоятельного определения ответов на волнующие вопросы, что помогает быстро и дорого продать квартиру на вторичном рынке. Что рассматриваем:

1. Сроки продажи - предельный временной отрезок пребывания объекта недвижимости в рекламе;
2. Минимальную стоимость - за сколько продавать квартиру, чтобы не продешевить;
3. Необходимую документацию - необходимость предварительно урегулировать юридические моменты.

Ответив на перечисленные вопросы, получится самостоятельно установить временной срок для реализации жилья.

• Оценить стоимость квартиры

Просмотрев аналогичные предложения по рынку, можно без труда определить минимальную цену жилья. Причем стоит не только учитывать метраж, адрес, район, но и второстепенные характеристики: ремонт, этаж, месторасположение дома, планировку, наличие балкона и раздельного санузла. Каждая мелочь повлияет на итоговую стоимость продаваемого объекта недвижимости.

Дополнительно учитываем, что стоимость действующий объектов в рекламе не окончательная и продавцы готовы предоставить дисконт настойчивым покупателям. Поэтому при определении минимальной цены рассматривает перспективы торга - условные 5% от стартовой ценовой планки.

• Предпродажная подготовка

Придание товарного вида – необходимый шаг, помогающий поскорее найти покупателей.

Выделим методы, способные изменить внешний вид жилья:

1. Бюджетный вариант – помыть квартиру, убрать лишнюю мебель и вещи, создав пространство;
2. Провести косметический ремонт - если финансы дозволяют, удастся устранить недостатки и параллельно создать универсальный интерьер;
3. Проведение полноценного ремонта – если квартира продается без отделки, а также присутствуют деньги на обновления.

Какой бы не был выбран способ, это поможет подготовить внешний вид квартиры для продажи. Не лишним окажется освободить квартиру от собственного присутствия, чтобы избегать регулярных генеральных уборок перед приходами покупателей.

• Проведение рекламной кампании

Многообещающий этап, принцип которого заключается в создании цепляющего рекламного объявления о продаже квартиры и мастерском распространении для оперативного нахождения заинтересованных покупателей.

Первым делом занимаемся подготовкой материалов для создания рекламы. Потребуется сделать подробные фотографии жилья. Сделать это можно самостоятельно или с помощью услуг фотографа. Дополнительно учитываем наличие планировки для полноценного ознакомления с визуальной частью.

Подготовив фотографии, переходим к составлению описания. Стоит расписать всевозможные моменты, касающиеся жилья: состояние отделки, проведенные перепланировки, капремонты жилого дома, инфраструктуру и соседей. Чем больше информации продавец предоставит в описании, тем меньше придется отвечать на повторяющиеся запросы от покупателей.

Последний шаг на заданном этапе – распространить объявление по специализированным ресурсам в интернете и печатных изданиях. Чем больше задействуется площадок и социальных сетей, тем выше шансы, что рекламу увидит большее количество целевой аудитории. Также не стоит скупиться на платное продвижение, если речь идет о непродолжительном поиске клиента.

• Общение и встречи с покупателями

Фотографии в объявлении не передадут истинной красоты квартиры, поэтому придется готовиться к показу, как к последнему. Предварительно проветриваем жилые помещения, добавляя свежести в квартиру. Показ лучше организовывать в дневное время, ибо в ночное время создается ложное впечатление о пространстве.

Дополнительно рекомендуем встречать клиента в броском месте, стараясь показать маршрут до условной транспортной остановки или ближайшего супермаркета. Это заблаговременно познакомит покупателя с развитостью местной инфраструктурой.

Финальный штрих показа – умение обговорить итоговую стоимость. Как уже говорилось, не лишним станет внести минимальный дисконт в стартовую цену, чтобы предоставлять торг заинтересованным покупателям. Но стоит приготовиться, что клиенты первым начнут предлагать собственную цену, которая, как правило, ниже ожидаемой. В этом плане стоит уметь торговаться, не отбивая покупательский интерес на предварительном этапе.

• Подписание предварительного договора с задатком

Договорившись о стоимости квартиры с покупателем, приступаем к подписанию необходимых бумаг. На указанном этапе стоит действовать моментально, поскольку клиент продолжает оставаться на стадии поиска жилья и при нахождении выгодного варианта попросит паузу. Поэтому первым делом подписываем предварительный договор с обязательным внесением задатка, что поможет удержать покупателя до момента передачи недвижимости в собственность.

К слову, за несоблюдение правил договора задатка, пострадавшая сторона извлекает материальную компенсацию. Как правило, это проходит через судебную инстанцию, учитывая нежелание покупателей терять сумму задатка при расторжении заверенного соглашения.

• Подготовка документации к проведению сделки

Опытные продавцы готовят пакет документов задолго до первых поступающих звонков о покупке квартиры, поскольку процесс отнимает время перед намеченной сделкой. Если пренебречь назначенным пунктом, цикл продажи недвижимости затянется на недели.

Базовые перечь документов для продажи квартиры:

1. Правоустанавливающие документы - доказывающие у нотариуса, каким образом недвижимость оказалась в собственности продавца. Как правило, находятся на руках у собственника. При отсутствии – прибегаем к помощи нотариальной конторы;
2. Копия лицевого счета - указываются сведения о зарегистрированных лицах. Выдается в организации, выполняющая эксплуатацию жилого фонда: ЖЭС, ЖСК, РСЦ или Товарищество собственников. Срок действия – календарный месяц;
3. Выписка из ЕГРНИ - берется в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру;
4. Согласие на продажу недвижимости в письменном виде - от совершеннолетних членов семьи, прописанных в квартире на момент проведения сделки. Удостоверяется у нотариуса;
5. Письменные согласия от участников приватизации – для продажи приватизированного объекта недвижимости. Аналогично удостоверяется нотариусом;
6. Согласие органов опеки и попечительства – если в квартире живут несовершеннолетние, ограниченные в дееспособности и недееспособные граждане;
7. Письменное разрешение супруга или супруги– если происходит отчуждение недвижимости, нажитой в браке.

Собрать перечисленный список документов для стандартной сделки купли-продажи легко. Собственнику понадобится исключительно время с терпимостью.

• Перечисление денежных средств

Первоначально запомним, расчет за продажу недвижимости в Беларуси производится исключительно в национальной валюте. В противном случае сделку легко признать недействительной, а также это послужит причиной для дальнейшей конфискации жилья.

Также учитываем, что продажа недвижимости – ответственный шаг, при котором предусматривается официальная форма оплаты, дабы в последствии не оказаться в лапах мошенников.

Предусматривается три способа передачи денег при продаже недвижимости:

1. Наличный расчет - после подписания договора купли-продажи перечисляется сумма в белорусских рублях и проверяется подлинность купюр;
2. Безналичный расчет – через открытие банковского счета и последующий перевод. Продавец заполучит деньги после проведения сделки, предъявив установленные документы, подтверждающие факт передачи квартиры в собственность;
3. Банковская ячейка – деньги за квартиру кладут в ячейку, доступ к которой продавец получает после предъявления документов, указанных в договоре: свидетельстве о государственной регистрации или отметку в паспорте о снятии регистрации.

Предпочтительного способа передачи денег нет. Выбор зависит от личных интересов сторон сделки.

• Подписание договора купли-продажи и передача квартиры

Последний этап, заключающийся в составлении и дальнейшем подписании договора купли-продажи, который в последствии удостоверяется у нотариуса или регистратора. Следом остается зарегистрировать переход права собственности на нового владельца и передать квартиру, выполнив ряд шагов:

1. Взять справки об отсутствии задолженностей: РСЦ или ТС – за ЖКУ, водоканал – за оплату воды, энергосбыт – за оплату электричества;
2. Сделать копии полученных справок;
3. Оплатить оставшуюся задолженность по коммуналке - происходит в момент передачи квартиры новоявленному собственнику;
4. Подписать с покупателем акт приема-передачи квартиры - передается набор ключей, паспорта счетчиков и отдаются справки об оплате ЖКУ, воды и электричества;
5. Сняться с регистрационного учета - прежний собственник квартиры регистрируется по новому месту жительства.

В завершении останется отметить проведенную сделку в кругу семьи.

Уплата подоходного налога             

Своевременно оплачивать налоги – прямое обязательство граждан Республики Беларусь. В случае с недвижимостью собственники часто упускают возможное налогообложение, что в последствии оборачивается штрафами и вызовами в суд.

Выделим ситуации, когда продавцу важно позаботиться об уплате подоходного налога за проданную недвижимость:

1. Вторая продажа квартиры за последние 5 лет - оставшиеся типы недвижимости, проданные в последнюю пятилетку, не учитываются;
2. Продавец выступает нерезидентом РБ - гражданин, 183 дня и менее в календарном году живет на территории страны.

Размер подоходного налога составляет 13% и высчитывается из разницы между покупкой и продажей в национальной валюте.

Ситуации, когда не потребуется уплачивать подоходный налог:

• Наследственная недвижимость - приобретенная собственника по наследству;
• Первая продажа квартиры за последнюю пятилетку - независимо от конкретного объекта недвижимости.

Когда нужно обращаться в агентство недвижимости

Сложные юридические сделки, где не предусмотрена чистая продажа квартиры, лучше доверять в руки опытных риэлтеров. В противном случае не исключаем появление трудностей на предварительном этапе при подготовке к намеченной сделке.

Дополнительно выделим ситуации, когда без риэлтерских услуг не обойтись:

1. Сложные цепочки - если нужно одновременно продать и купить квартиру, самостоятельно провернуть подобный трюк проблематично;
2. Квартира с обременением – покупатели автоматически отвергают такие предложения при отсутствии юридической поддержки;
3. Продажа квартиры в рассрочку – юридическая помощь преимущественно потребуется для правильного составления документации;
4. Продажа недвижимости по доверенности – сложный процесс, требующий проверку действия предоставленного уполномочия и готовность собственника продавать жилплощадь.

В дополнении отметим, привлечение посредников при продаже квартиры, помимо юридической составляющей, помогает рассчитывать на ускоренное нахождение покупателей и правильное оценивание рыночной стоимости вторичного жилья.