Какие сделки с недвижимостью признаются недействительными

Покупая или продавая недвижимость, люди часто не задумываются, что спустя время сделку признают недействительной. В действительности около 160 сделок ежегодно признаются недействительными. По этой ситуации, пытаясь заполучить юридические гарантии, люди обращаются за помощью в агентства недвижимости.

Определение

Недействительная сделка – это соглашение между двумя сторонами, оформленное с явными юридическими нарушениями. В частности, это касается содержания, формы и участников.

Наглядный пример, когда могут признать сделку недействительной – продав квартиру на вторичном рынке бывшая жена не взяла письменное согласие от мужа. Узнав о произошедшем инциденте, бывший супруг вправе обратиться в суд, предоставив соответствующие доказательства, заблаговременно написав заявление о признании сделки недействительной. В результате, передав аргументированные доказательства, зарегистрированная сделка автоматически аннулируется.

Как можно признать сделку недействительной

Первым делом учитываем, что только в судебном порядке сделки с недвижимостью признаются недействительными. В качестве истца, а именно лица, который подает заявление, вправе выступать:

• Продавец;
• Покупатель;
• Бывшие супруги;
• Наследники;
• Участники долевой собственности;
• Государственные органы.

Чтобы признать сделку недействительной, кроме подачи заявления, важно предусмотреть установленные основания настоящим Кодексом Республики Беларусь, либо иные законодательные акты:

• Оспоримая сделка – через признание суда;
• Ничтожная сделка – вне зависимости от признания.

В большинстве ситуаций итогом судебных разбирательств становится необходимость вернуть полученное имущество: продавцу – денежные средства в полном размере, а покупателю – приобретенный объект недвижимости.

Какие нужны основания для признания сделки недействительной

Количество оснований для оспаривания покупки недвижимости предостаточно. Подробный перечень представлен в статьях Гражданского кодекса Республики Беларусь – со 169 по 180.

Разберем наиболее популярные в практике ситуации, когда сделки признавались недействительными по следующим основаниям:

1. Мнимые и притворные сделки

Под мнимостью понимаем создаваемую сделку в качестве иллюзии оформления покупки недвижимости без намерений создания юридических последствий. В качестве наглядного примера рассмотрим продажу квартиры близкому родственнику с целью возможного сокрытия от правоохранительных органов. Проще говоря, меняется только юридический владелец жилья, без передачи денежных средств между сторонами сделки.

Под притворной понимаем сделку, совершенную для сокрытия второй сделки. В качестве примера – собственник продает квартиру, но вместо оформления договора купли-продажи регистрирует дарение, пытаясь избежать условной уплаты подоходного налога за продажу недвижимости. В этом случае по документам квартира попросту дариться третьему лицу, но в действительности происходит передача денежных средств.

Подобные сделки часто признаются недействительными, поскольку сторонами выступают прямые родственники, пытающиеся реализовать жилье на рынке без необходимости уплачивать налоги или сокрыть от правоохранительных органов недвижимое имущество.

2. Запрещенные законодательством сделки

Вторым по популярности признаются сделки, совершение которых запрещено законодательство.

В случае, если умысел был у каждой стороны, полученное взыскивается в доход страны.

Если замысел проведения недействительной сделки предусматривался у одной стороны, то происходит возврат полученного по зарегистрированному соглашению и причитающееся добросовестной стороне.

Для наглядности разберем пример. Собственник продает квартиру, купленную по льготному кредиту. Для этого требуется соблюсти два условия:

• Полностью погасить задолженность по кредиту;
• Прождать пять лет с момента погашения.

Последнего пункта, к слову, можно избежать, если заблаговременно получить разрешение исполкома на продажу жилья, предоставив соответствующее основание.

В случае, если собственник продает квартиру, приобретенную по льготному кредиту, но не учел один из двух перечисленных пунктов, то можно признать сделку недействительной. Наказание напрямую следует от фигурантов дела, в соответствии со статьей ГК РБ.

3. Сделки с участием несовершеннолетних граждан

В единичных случаях собственниками жилья выступают граждане, не достигшие совершеннолетия. В соответствии с Гражданским кодексом РБ, такие лица не имеют права самостоятельно реализовывать недвижимость. Поэтому, чтобы несовершеннолетнему человеку продать квартиру, потребуется обязательное согласие законного представителя: родителя, опекуна, попечителя или усыновителя.

Подчеркнем, что в единичных случаях, даже с учетом согласия представителей, сделку с недвижимостью могут признать недействительной, если доказать отсутствие совершенности в пользу малолетнего собственника.

4. Сделка с участием недееспособного гражданина

Принцип данного пункта тесно переплетается с предыдущим. Здесь также запрещено собственнику, которого признали недееспособным, самостоятельно реализовывать недвижимость без согласия законных представителей.

Дополнительно учитываем, что можно признать сделку недействительной, если в суде доказать отсутствие выгоды для продавца.

5. Сделки под влиянием

Продажа или покупка недвижимости под влиянием автоматически могут признать недействительной. Под термином «влияние» следует понимать: обман, шантаж, попытки заблуждения и давления на человека.

В течение какого времени можно оспорить сделку

Временной интервал напрямую зависит от типа сделки:

• Оспоримая – до трех лет с момента, когда лицо узнает о нарушении;
• Ничтожная – до десяти лет со дня исполнения.

Как показывает практика, ходатайствовать можно вне зависимости от временного диапазона, поскольку суд идет навстречу, учитывая представленную ситуацию.

Как можно признать сделку с недвижимостью недействительной

Первым делом инициатор пишет исковое заявление о признании сделки недействительной в суд, после чего ожидает начала возбуждение дела.

Через суд оспариваются сделки дарения, завещания или купли-продажи недвижимости. Если истец предоставит необходимые документы или свидетелей, опираясь на соответствующую статью Гражданского кодекса, то с высокой доли вероятности выиграет дело.

Для наглядности примера – недееспособный отец быстро и дешево продал квартиру на вторичном рынке. Документы оформлены в соответствии с законом. Однако, через неделю после продажи выясняется, что у недееспособного мужчины имеется сын, который не знал и не предоставил согласие на продажу жилья. В этом случае родному сыну необходимо писать исковое заявление в суд. Задолго до начала слушаний, подготовить соответствующие медицинские справки из лечебных учреждений по месту жительства. Как правило, дополнительно потребуется судебная экспертиза, в ходе которой будет подтверждена или опровергнута недееспособность продавца. В случае положительного результата принимается решение об аннулировании покупки с возможной выплатой материальной компенсации.

Стоит ли бояться, что сделку признают недействительной

Первым делом обратимся к расчетам:

• Количество регистрируемым операций с недвижимостью в год – порядка 15 000;
• Количество сделок, ежегодно признанных недействительными – около 160;

Условно говоря, 1% от суммарного числа сделок признается в судебном порядке недействительным, оттого не стоит сильно переживать за возможное аннулирование соглашения или появления граждан, требующих вернуть деньги за квартиру.

Однако, чтобы исключить вероятность обращения в суд, рекомендуем обращаться за помощью в агентство недвижимости, где опытные специалисты заблаговременно проверят юридическую чистоту объекта и предоставят дельные советы по той или иной ситуации.

В случае, когда недействительная сделка проводится без привлечения риэлтеров, то нет смысла ссылаться на защиту прав потребителей, поскольку свершенный процесс не застрахован и всерьез может привести к началу судебных разбирательств, даже через десятилетие, если учесть возможное положительное ходатайство.