Как законно распоряжаться долей в квартире

Получение доли в квартире по наследству или после неприятного развода – нормальная практика, при которой человек получает фиксированную часть квадратных метров. Таким образом у новоявленного собственника появляется неопределенность, поскольку далеко нет понимания того, что делать с унаследованной долей в квартире.

Продать

Первый способ реализовать квадратные метры можно через продажу. Причем у собственника изначально имеется два возможных варианта:

1. Продать собственную долю в квартире на вторичном рынке;
2. Продать квартиру в полном объеме, совместно с оставшимися жильцами.

Вместе с тем доступен вариант, при котором совладельцы, располагающие первоочередным правом выкупа, купят долю в квартире по предложенной цене.

Первым делом рекомендуем поговорить с зарегистрированными жильцами о возможной продаже недвижимости целиком. В этом случае сделка оформляется классическим методом – через совместный договор купли-продажи. По завершению сделки каждый совладелец квадратных метров забирает установленную часть денежных средств.

В случае, если жильцы отказываются реализовывать жилье целиком, то остается самостоятельно продавать долю в квартире. Для этого:

• Отправляем извещение в письменном виде тем, кто имеет первоочередное право выкупа;
• В случае отказа – выставляем долю на продажу и ждем клиентов, готовых купить часть жилья по фиксированной цене;
• При соглашении – оперативно оформляем договор купли-продажи и продаем долю совладельцам.

Подчеркнем, что надо продавать долю в квартире по фиксированной цене, установленной в письменном извещении для собственников с первоочередным правом выкупа. В противном случае, продав унаследованные квадратные метры по иной стоимости, оставшиеся совладельцы вправе оспорить сделку через суд. Чтобы избежать подобных ситуаций, важно повторно предложить выкуп жилья, но уже по другой цене.

Сдавать в аренду

В единичных случаях, когда продажа доли в квартире невыгодна с финансовой точки зрения, стоит попробовать вариант с арендой. Однако важно соблюсти ряд правил:

• Эквивалентность доли минимум одной жилой комнате;
• Предусмотреть согласия оставшихся жильцов на оформление и регистрацию договора найма.

Вместе с тем, если квартира пустует, то пробуем договориться с совладельцами на совместную сдачу жилья с последующей дележкой прибыли.

Поэтому, если планируется сдавать долю в квартире на длительный срок, то хватит выделить минимум одно жилую комнату и позаботиться о наличии письменных разрешений. В случае отказа предоставить соглашение, допускается личное присутствие совладельцев при заключении договора найма.

Проживать самому

В случае, когда нет возможности продать или сдать долю в квартире, остается самостоятельно проживать в унаследованном жилищном активе. При этом учитываем ряд условий:

• Обратиться в коммунальные службы для разделения лицевых счетов – это позволит собственнику оплачивать коммуналку отдельно от оставшихся жильцов;
• При наличии отдельной комнаты установить замок для персонального доступа в помещение. В противном случае невозможно препятствовать передвижению жильцов, если имеющиеся квадратные метры не позволяют обозначить даже одну жилую комнату в квартире.

Кроме перечисленных правил рекомендуем найти общий язык с соседями – это поможет, как минимум, жить без стресса и возможных недопонимай по разделению жилья и обязанностей.

Безвозмездно подарить

Когда собственник не может сдать или продать долю в квартире, а самостоятельно проживать не имеет смысла, то остается последний законный вариант – подарить квадратные метры. Для этого оформляем дарственную – безвозмездный договор передачи права владения собственностью.

Для оформления договора дарения, необходимо обратиться к регистратору или нотариусу с подготовленными документами:

• Удостоверением личности;
• Лицевым счетом и выпиской из ЕГРН;
• Техническим паспортом;
• Выпиской из домовой книги;
• Свидетельством о регистрации прав собственности;
• Правоустанавливающими документами.

Благодаря предоставленному пакету документов оформляется и подписывается договор дарения. Дополнительно нотариус удостоверяет законность сделки. После этого остается обратиться к регистратору для окончательного утверждения соглашения. В завершении проставляется отметка в БРТИ.

Дополнительно учитываем, что можно подарить долю в квартире без согласия жильцов. Для этого предусматриваем наличие разделения лицевых счетов. В остальных ситуациях без согласия совершеннолетних прописанных граждан в жилплощади не обойтись.

Помимо этого, подарить долю в квартире не получится, если:

• У дарителя инвалидность с физическими или умственными ограничениями. Дополнительно учитываем недееспособность человека;
• Дарителем выступает несовершеннолетний. Для проведения сделки потребуется личное присутствие законного опекуна;
• Получателем выступает медицинский работник, служащий учреждения по социальной защите или работник воспитательно-педагогического учреждения.

Чем фактически владеет собственник доли

Получив в наследство или после развода квадратные метры в виде доли, важно понимать, что это не предоставление владением отдельной жилой комнаты в квартире. Проще говоря, доля – фиксированный метраж без выделенного жилого имущества.

В ситуации, когда собственник пытается самостоятельно проживать в квартире, следует изначально договориться об установлении порядка пользованием жилья и самостоятельно выделить жилые помещения. В противном случае, если жильцы не договорятся, порядок пользования решается прямиком через суд. В этом случае рекомендуем найти договоренности, не доводя дело до судебных разбирательств.

Когда речь идет о сдаче или продаже доли в квартире, то здесь реализация прав обладателя согласовывается с остальными собственниками. Как показывает практика, невозможность договориться с совладельцами – главная причина, почему невозможно продать или сдать долю в квартире. Поэтому, как и в предыдущем абзаце, рекомендуем заблаговременно избегать подобных ситуаций.

Особенности пользованием доли

Повторимся, что для реализации унаследованных квадратных метров в жилой недвижимости потребуется необходимое согласие зарегистрированных жильцов. В противном случае, законно реализовать права собственности не получится.

Помимо этого, собственник, чтобы не платить ЖКУ по единому платежу, должен незамедлительно обратиться в организации с соответствующим заявлением о выставлении отдельного счета, пропорционально используемым квадратным метрам.

Также владелец доли в жилой недвижимости вправе прописать собственного несовершеннолетнего ребенка без необходимости получения согласия от совладельцев. Однако, если приходится зарегистрировать других родственников, то без согласия совладельцев не обойтись.

Главной особенностью распоряжением доли в жилой недвижимости считается бесконечное количество претендентов в сочетании с отсутствием минимальной установленной площади. Проще говоря, на квартиру с метражом в условные 30 квадратных метров могут изначально претендовать неограниченное количество человек, заполучив соответствующий кусок жилплощади.

Каких ждать сложностей при распоряжении долевой собственностью

Главной и, вероятно, единственной трудностью станет обязанность подписывать согласие жильцов на возмездную реализацию доли в квартире. Как показывает практика, зарегистрированные жильцы часто любят вставлять палки в колеса, из-за чего проблематично передать письменное извещение о первоочередном праве выкупа или решать жилищные вопросы в судебном порядке.