Как оценить ликвидность объекта недвижимости на рынке

Ликвидность – весомая характеристика, означающая сроки обмена актива на деньги. На рынке недвижимости конкуренция играет немаловажную роль, поскольку при продаже жилья учитываются альтернативные предложения по заданным характеристикам. Поэтому, чтобы быстро продать вторичную жилплощадь, важно предусматривать ликвидность недвижимости – не постоянную величину, за счет которой, в теории, возможно спрогнозировать минимальные сроки отчуждения.

Определение

Ликвидность объекта недвижимости – показатель, учитывающий вероятность будущих событий и текущую релевантность жилья на рынке. Говоря доступными словами, благодаря этой способности легко оценить будущие перспективы продаваемой или покупаемой жилплощади, благодаря оцениваю покупательского спроса.

Существует высокая ликвидность недвижимости и низкая, зависящие от совокупности характеристик объекта.

Зачем нужно знать ликвидность объекта

Сегодняшний рынок недвижимости заточен на конкретных покупателей, главная цель которых заключается в поиске привлекательного предложения с товарной точки зрения. В основной массе ключевую роль играет цена, как движущий механизм приобретения вторичного жилья. Ликвидность, как дополнительный фактор, сильно влияет на заинтересованность покупателей и итоговую цену сделки.

В случае с ликвидностью недвижимости учитываем следующие причины:

• Инвестиции в арендную квартиру – кроме того, что вторичное жилье начнет ежемесячно давать прибыль, дополнительно принимаем во внимание срочную продажу жилплощади;
• Флиппинг – перепродажа старой недвижимости после ремонта;
• Быстрая и выгодная продажа квартиры – высокая ликвидность уменьшит сроки реализации объекта и параллельно прибавит к рыночной стоимости.

Какие характеристики влияют на ликвидность

Если у объекта недвижимости отсутствуют очевидные недостатки и предпосылки на возможное обесценивание, то это ликвидное предложение. Вне зависимости от этого, на рынке жилья варианты различаются по степени ликвидности, параллельно учитывая совокупность критериев жилья. При оценке рассматриваем следующие характеристики:

• Месторасположение

Нахождение жилого дома – первый фактор, влияющий на ликвидность объекта недвижимости. Условная квартира в центре Минска быстрее продастся по рыночной цене, нежели та, которая находится в пригороде. Принимая во внимание охват новых территорий, нет очевидных предпосылок, что квартира в центре города потеряет рыночную заинтересованность в ближайшее десятилетие.

• Развитость инфраструктуры

Тесно переплетается с первым пунктом. В этом случае учитываем факт, что людям потребуется практичное транспортное сообщение и развитость района. Если нет социальной инфраструктуры, ожидать наплыва покупателей не стоит, даже за рыночную стоимость. Причина заключается в том, что люди преимущественно покупают квартиры поближе к густонаселенным пунктам, где можно легко найти высокооплачиваемую работу для родителей, а также сады и школы детям.

• Экология

Высокая ликвидность недвижимости характерна объектам, расположенным в чистых и благополучных местах. Условное соседство с промзоной не добавит заинтересованности, сколько отторгнет от возможного приобретения.

• Год постройки дома

Покажется удивительным, но ликвидность объекта недвижимости напрямую зависит от того, в каком десятилетии возводился многоэтажный дом. Привлекательными с клиентской стороны признаются новые здания, когда дома из прошлого века постепенно теряют актуальность на рынке.

• Материал стен

Дополнительно принимая во внимание возраст жилого дома, учитываем тип жилплощади. Панельные дома, пусть и в новостройке, пользуются меньшим покупательским спросом. В приоритете – кирпич, качество которого помогает комфортно жить и не обращать внимание на возможные подтекания крыши или отвратительную шумоизоляцию помещений.

• Этаж

Ликвидность квартир, расположенных на первых двух и последнем этажах, низкая. Другое дело, когда расположение объекта начинается с третьего по шестой этаж – в этом случае удается избавиться от неприятных взглядов с улицы и сильно не переживать за возможную поломку лифта в доме.

• Планировка

Не распространяется на квартиры в новостройке без отделки. В оставшихся случаях перепланировка в помещениях исходит из личных предпочтений собственника. Поэтому компактность и исключение оригинальности сыграет в плюс.

• Балкон

Возможность использовать дополнительную комнату в качестве доступной кладовки или уединенного офиса. Отсутствие балкона автоматически снижает ликвидность квартир на рынке.

• Юридическая чистота

Перспектива быстро провести сделку по отчуждению жилплощади сильно добавит заинтересованности покупателям. В тот же момент учитываем, что присутствие юридических проблем влияет на покупательский спрос. К примеру, наличие обременения в виде непогашенного кредита или неузаконенной перепланировки добавят трудностей на этапе согласования возможной сделки.

• Рыночная ситуация

Перечисленные выше критерии ничтожны, если на рынке отмечается минимальный покупательский спрос. Поэтому учитываем текущую ситуацию рынка недвижимости. Если, к примеру, спрос превышает предложение, удастся рассчитывать на быструю и выгодную реализацию жилья.

Как рассчитать ликвидность объекта недвижимости

Вне зависимости от типа, для оценки потребуется анализ характеристик. Степень ликвидности напрямую отражается на количестве подходящих критериев. Расчет выполняется двумя способами:

1. Воспользоваться услугами профессиональных оценщиков – платный вариант. Актуален в единичных случаях;
2. Самостоятельная оценка – применение сравнительного метода, принцип которого основан на сопоставлении объектов с аналогичными характеристиками и ценами.

Дополнительно, пользуясь сравнительным методом оценки ликвидности, учитываем емкость рынка недвижимости, класс объекта и соотношение спроса и предложений. К примеру, продать дизайнерские апартаменты с неповторимой планировкой сложнее, нежели бюджетное вторичное жилье за аналогичную стоимость.

Влияние ликвидности на стоимость объекта недвижимости

Намереваясь задорого продать жилплощадь, важно узнать оценочную стоимость. Ликвидность, как основополагающий фактор, сильно повлияет на цену продаваемой недвижимости и сроки реализации.

Для наглядности разберем пример влияния ликвидности на стоимость готового жилья в плане выгодного инвестирования на будущее. Застройщик, при возведении первого дома, объявил цену в 1000 долларов за квадратный метр готового жилья. Месторасположение и инфраструктура изначально проигрывают, из-за чего это неликвидное жилье. Однако квартиры, стоявшие по 1000 долларов за квадрат, через три года подорожали на 30% за счет возведения поблизости новых многоквартирных домов и появления социальной инфраструктуры. Причем изначально минимальная ликвидность объекта недвижимости спустя три года повысилась, что повлияло на итоговую стоимость жилья с покупательским интересом.

Возможно ли увеличить ликвидность объекта недвижимости

Самостоятельно повысить ликвидность недвижимости удастся за счет предпродажной подготовки:

• Квартиры – сделать ремонт, избавившись от предыдущих недостатков;
• Загородного дома или дачи – привести в порядок участок и здание.

Создать условную инфраструктуру или наладить соотношение предложений и спроса на рынке самостоятельно не удастся. В этой ситуации придется снижать цену, либо ожидать благоприятного момента для реализации объекта.

Обобщение

Ликвидность, в вопросе покупки и продажи недвижимости, играет не последнюю роль. Заблаговременно осознав и приняв действительность, удастся самостоятельно просчитать ценовые условия и время будущей сделки.